القاهرة – احتواء نيوز

طرح الأراضي الاستثمارية ليس خبرًا عقاريًا فقط؛ فهو اختبار لقدرة الدولة على تحويل أصولها غير المستغلة إلى مشروعات تعمل وتوظف وتدفع ضرائب وتوفر خدمات. إعلان هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة إتاحة نحو 84 فرصة خلال أكتوبر، عبر بوابة رقمية وبالجنيه المصري، يفتح نقاشًا أوسع حول كيفية جذب رأس المال المحلي والخليجي إلى المدن الجديدة دون أن يتحول الاستثمار إلى مجرد شراء أرض وانتظار ارتفاع سعرها.

تتراوح مساحات الفرص المعلنة من نحو 500 متر مربع للمشروعات الصغيرة والمتوسطة إلى أكثر من 50 ألف متر للمشروعات الكبرى ومتعددة الاستخدامات. وتشمل أكثر من 15 نشاطًا، بينها التجارة والإدارة والطب والتعليم والرياضة والترفيه والفنادق والسياحة والخدمات واللوجستيات. هذا التنوع مهم لأنه يربط نمو المدينة بالاحتياجات اليومية للسكان، وليس بالمباني السكنية وحدها.

الميزة الأولى للمنصة الرقمية هي تقليل الاحتكاك الإداري. يستطيع المستثمر الاطلاع على الموقع والمساحة والنشاط وآلية التقديم، ثم إرسال المستندات والعرض المالي ومتابعة الطلب إلكترونيًا. وكل خطوة تنتقل من المكاتب إلى نظام قابل للتتبع تقلل الوقت والتكلفة ومساحة الاجتهاد الشخصي، وهي عوامل تؤثر مباشرة في قرار المستثمر بقدر تأثير سعر الأرض.

أما التسعير بالجنيه المصري فيخدم الشركات المحلية التي تحقق إيراداتها بالعملة نفسها، ويجنبها جزءًا من مخاطر الاقتراض أو السداد بالدولار. لكنه لا يلغي مخاطر التضخم وتغير تكلفة البناء. المستثمر لا يدرس ثمن الأرض فقط، بل يحسب تكلفة التمويل والمواد والطاقة والعمالة والمدة اللازمة للحصول على التراخيص وبدء التشغيل. لذلك فإن وضوح الجداول الزمنية قد يكون أكثر قيمة من الخصم السعري.

بالنسبة إلى المستثمر الخليجي، تمتلك المدن المصرية عناصر جاذبة واضحة: سوق سكانية كبيرة، وطلب على الخدمات، ومواقع مرتبطة بالموانئ والمحاور، وإمكانات في السياحة والتعليم والرعاية الصحية والخدمات اللوجستية. غير أن رأس المال الخليجي يبحث عادة عن مشروع قابل للتوسع والتشغيل، لا عن قطعة أرض منفصلة فقط. وهنا تظهر أهمية الشراكة مع مطور أو مشغل مصري يمتلك المعرفة المحلية وسجل التنفيذ.

توزيع الفرص بين الشيخ زايد والشروق والسادات والعلمين الجديدة و6 أكتوبر وبدر والعبور وأسوان والمنيا وبرج العرب وغيرها يمكن أن يدعم تنمية أكثر توازنًا. لكن النجاح يتوقف على توافق النشاط مع الطلب الحقيقي في كل مدينة. إنشاء مركز تجاري في منطقة غير مكتملة السكان قد يجمّد رأس المال سنوات، بينما يمكن لمنشأة طبية أو تعليمية أو لوجستية في موقع مدروس أن تبدأ توليد التدفقات النقدية بسرعة أكبر.

وهذا يضع مسؤولية كبيرة على التخطيط العمراني. الأرض ذات الموقع الجيد ليست كافية إذا كانت شبكات الطرق والمياه والكهرباء والاتصالات غير جاهزة، أو إذا تأخر تسليمها، أو تغيرت الاشتراطات بعد التخصيص. المستثمر يحتاج إلى حزمة متكاملة: أرض، ومرفق، وترخيص، وبيانات سكانية، وجدول تنفيذ، وآلية واضحة لحل النزاع.

كذلك يجب قياس نجاح الطرح بما يحدث بعد التخصيص. عدد الفرص أو الطلبات لا يساوي استثمارًا فعليًا. المؤشرات الأهم هي نسبة العقود التي وصلت إلى إغلاق مالي، وحجم الأموال التي ضُخت، وعدد المشروعات التي بدأت التشغيل، والوظائف المستحدثة، ونسبة المكون المحلي، ومدى التزام المستثمر بالبرنامج الزمني.

تتيح المنصة فرصة لبناء قاعدة بيانات أفضل للسوق العقارية والاستثمارية. معرفة الأنشطة الأكثر طلبًا، والمدن التي تجذب عروضًا متعددة، والفترات اللازمة للبت في الطلبات، تساعد الحكومة على تحسين التسعير وتوجيه المرافق. كما تمنح المستثمرين رؤية أوضح بدل الاعتماد على معلومات متفرقة أو علاقات غير رسمية.

وفي بيئة ترتفع فيها الفائدة والدولار وتتكلف فيها مواد البناء أكثر، يصبح اختيار المشروع أكثر صرامة. المنشآت المدرة للدخل والمتصلة بالخدمات الأساسية قد تكون أكثر قدرة على تحمل التقلبات من المشروعات التي تعتمد على البيع السريع. لذلك ينبغي أن تُعطى الأولوية للنشاط الاقتصادي المستدام، مع آليات تمنع تسقيع الأراضي وإعادة بيعها دون تنمية.

الخلاصة: طرح 84 فرصة رقمية خطوة مفيدة، لكن قيمتها الحقيقية تبدأ بعد التخصيص. إذا ارتبطت الأرض بالمرافق والشفافية وسرعة الترخيص والرقابة على التنفيذ، يمكنها جذب استثمار محلي وخليجي وتحويل المدن الجديدة إلى مراكز عمل وخدمات وإنتاج. أما إذا بقي القياس قائمًا على عدد القطع المطروحة، فستظل الأرض أصلًا جامدًا بدل أن تصبح محركًا للنمو.